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第25部分（第1页）

有人可以解雇他，约翰　预见了自己的未来。可以说，控制了自己的情感，也就控制了自己　的财务未来。

藏諺

書記

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第14章　我的个人经验

《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识，而且指出了实际生　活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中，　就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。

投资拍四个层次

第一层次：小额交易

在现金流游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚　刚开始玩这个游戏的时候，往往都是从小额投资卡开始。自然就像　在实际生活中那样，也总是有一些极端自负的人，即便他们没有什　么钱，一开始也想从大额投资起步。

实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产　投资，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。　虽然我当时没有多少钱，我还是通过预付定金丨一口气买下了三套　这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这　些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一

僅供

試讓

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年，我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。　从那时起，我就渴望成为一名更好的投资者。

金的第一笔房地产投资是在1989年，那是一个要价4。5万美　元，有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5　000美元，　她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张，　她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。

现在，我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到，　我们投资了市政抵押的房地产信托投资（尺幻丁〉丨这能够给我们带　来利息为7。7596的免税收入。另一方面，很多人只能从银行中拿到　利息为2少。的税前收入，而我们实际得到了相当于1296的税前收入。　为了进行这项投资，你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行　制定的短期利率。这意味着，像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘　那样的人物在发表谈话时，你必须随时注意倾听。

第二层次：大额交易

一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就　可以准备进行较大的投资。

我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小　型房产以后，我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意　味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房　产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到　的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目，并在1994年退休。　也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金用了不到5年　时间。

退休之后，利用已有的经验，我们开始寻找更大的项目。下面　就是其他一些大额交易项目。

私人房地产合伙投资公司：我和金喜欢投资私人房地　产合伙投资公司，简称？尺2？。它是我们对这种房地产投资形式的特　定称谓丨目前还没有其他人使用这个名称。常常也被称为房　地产企业联合丨也是购买大型房地产投资的私人合伙投资公司。

藏諺

書記

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下面就是有关的一个例子。在我前面的一本书中；我曾　经写过自己想买一辆5万美元的新保时捷轿车。后来，我没有将钱　浪费在保时捷轿车上丨因为那是负债投资。我和金将手头上的钱与　其他9位投资者提供的资金加在一起，筹集了　50万美元丨并利用一　家银行的抵押贷款，买下了一座小型仓储商场。

那个商场一个月为每位合伙人带来大约1　000美元到1　400美元　的现金流。我不了解别人如何处置这些钱，我和金却在用这些钱支　付保时捷轿车的费用。以后三年，那家商场一直为我们带来现金流，

总共得到了自己当初投资的5万美元丨然后，我们又将这些钱投资　到另外一家私人房地产合伙投资公司。我们还能得到自己的现金流，

而且数额已经上升到每月2　000美元，因为租金上涨了。如果现在　出售那个房产丨我们肯定还能得到10万到20万美元的收益。这就　是一个资产购买负债丨并帮助我们能够提早退休的例子。因为我们　不再用自己的钱投资丨却仍然可以每月得到2　000美元的收益。我　们新的投资收益到底有多少？答案可能就是无限多。

我和金每年投资一两家私人房地产合伙投资公司的项目，平均　现金回报率在1596到25少。之间。如果再考虑到折旧扣除补偿这种并　非真正损失，而是虚拟的现金流，那么，这些投资为我们带来的回　报率就很容易达到50。4或者更多。试想，什么样的共同基金能够做　得这么好呢？

我们喜欢这些投资，因为风险共担，我们利用银行家的钱，投　资的都是房地产项目，每月都可能得到现金流。如果房产升值，我　们得到的资本收益潜力就很大，出售的时候也可以获得纳税优惠。

相反，很多股票和共同基金却不可能提供这些纳税优惠、稳定的现　金流以及财务安全。

我带女儿走不一样的路  当我成为邪神子嗣  谈出高身价  长生：隐居地球，镇诸天神魔  落实责任无小事  火影之蓝染忽右介  经济指标解读  从虐杀原形开始  金梭银梭  地下世界与全职勇士  同谋  有可能的夜晚  台风雨  清泉明月  我那厌世老祖宗爆红了  被钓系师尊夺舍后[穿书]  亡妻回来和我参加恋综了  即刻热恋  福运娇妻  火葬场男主不干了