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第14部分（第1页）

元。

就是这么个容易被忽视的新闻报道，却透露出重大的信息，标志着上海农村产权制度改革进入了一个新阶段，是上海借助上海国际金融中心建设动力，探索利用金融要素市场，推进农业产业化、资本化发展的一项重要创新举措。也是上海对新土地政策的落实和执行，在这方面同样走在了全国前列。

新土地政策最根本的意义在于解放生产力，并划时代地打破了城乡二元结构，对中国经济的影响重大而深远。对房地产业来说，一来，因新土地政策而推进加速的城市化进程将产生大量的新增住房需求；二来，因土地流转而释放的部分资金会进入房地产市场，虽然进入行业的资金量不会很大，但不可忽视聚沙成塔的累积效应；三来，因为新土地政策而受益最快最直接的三四线城市，因经济的受益而产生的改善性需求也将对房地产业的发展产生积极影响。

在上海新土地政策出台后不久，天津也实行了宅基地换商品房政策，即农民自愿以其宅基地按置换标准换取小城镇的一套住宅，节约下来的农村土地整合出售，用土地收益弥补建设资金缺口，由此，天津就将有10万套住宅的置换量，由此而带动的房地产需求量可见一斑。

保险资金投资不动产的政策突破已箭在弦上

2009年10月1日，新《保险法》正式实施，保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则也将明确，有数据显示，由此而释放的资金规模或达2　000亿元左右涉及房地产领域。

但按照国际标准5％～10％的比例，资金规模可能会更大，一般来说，保险资金以追求稳定安全的收益为第一投资原则，为此，商业物业将是其首选，而目前国内的商业物业市场的调整已近一年，处于底部区域，此时放行保险资金，对资金安全来说是个好的时机，对于商业物业市场则是重大的利好。

目前的市场是住宅已经由寒冷转为过热，但商业物业却仍在冬季徘徊，如果因保险资金的入市，商业物业大举反弹或反转，受商业物业和住宅物业的联动效应，将使得目前的住宅市场获得后续动力，不排除再次回升的可能。

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不差钱导致的通胀预期才是推高房价的主因

通货膨胀严重不严重？估计现在有很多人依然认为适度通胀是经济发展的温床，此话不错，不过这里的关键词是适度。

持续维持适度的通货膨胀几乎是不可能实现的，这在维持情况表现最好的中国也不例外。一旦出现严重的通货膨胀，相信是任何国家的任何政府都深感恐惧不愿面对的，极端的例子是因为通胀而出名的津巴布韦，如果有人说你应该生活在那里，估计你不会认为这是个温和调侃的玩笑吧，想像一罐可乐价值一亿津元，如果生活在那里，估计你想死的心都有了。相反，即便有人咒你股票全部套牢，但只要是津元，相信你也会报以善意的微笑，甚至巴不得如此，不是吗？

通货膨胀对房价有没有影响？当然有。

这并不是某些阴谋家的专题炒作，不是开发商，不是媒体，有这样炒作能力的人还没有出现，估计以后也难，不过就目前而言，和房价有着更大关系的是通货膨胀的预期，而非通胀本身。

2008年下半年开始的楼市调整特征之一是成交量的极度萎缩，是需求短期之内人间蒸发了吗？不是。其实，对大多数人而言，发生变化的只是他们自己的心理，只是他们对未来预期的改变，包括那些在金融危机中不但没有减少收入反而得到加薪的那些人，比如政府公务员。

因此，是公众对未来预期的变化影响了经济的发展，当然，人们心里预期的变化本身也是经济环境变化的一个组成部分。这便是为何2008年*总理强调信心比黄金更重要的原因所在。

经济滑坡，房价将大幅下挫，是楼市调整期间人们的心理预期，因此人们不但会停止进行购买决策，甚至开始抛售手中资产。而2009年，因为美元贬值，国内实行宽松的货币政策，大量的货币投放引发公众对通货膨胀的预期，而选择把手中货币用来购买具备保值功能的资产，尤其是房地产，这就客观上造成对成交量和房价走高的推波助澜。

因此，说通胀和房价没关系是不正确的，但通胀和通胀预期对房价的走势能作用到何种程度，在我看来却未必有某些媒体和个人说的那么严重，但却也不可小觑。

中短期来看，预期对价格影响是有时效性的，我依然维持我的观点，真正决定房价走势的是供求关系。一线城市需求强劲，只要政府不大幅度地推出保障性用房，那么这些区域的成交量和房价都将保持并温和上扬，而多数二三线城市因为缺乏持续的需求支撑，在宏观经济仍不乐观的情况下，后市走向还需观察。

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用物业税来抑制房价上涨是对症下药吗

数年来只刮风不下雨的物业税，突然因国务院《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的推出而“山雨欲来风满楼”，这引来业界一片热议。

在业界的热议之中有一种观点比较突出，即认为物业税的推出有利于抑制高企的房价，有些人甚至认为房价将因此下降30％～50％，这真叫人担心。

一般收入阶层苦于房价高企不能安家置业而盼望房价下降的心情可以理解，他们不是业内人士，就算一厢情愿也情有可原。但所谓的业内专家如果也跟着一般见识地忽悠物业税如救世神器，“倚天一出，谁与争锋”，物业税一旦推出，高房价便顷刻土崩瓦解，那我们就不得不怀疑这些专家的见识水平了。

且不说要推物业税是个综合工程，牵一发而动全身，就算如市场所预期的近期推出物业税，是否房价就会因此而大幅回调？在我看来情形可能未必如此。

我们知道，房价的变化归根结底要看供求关系，从需求上来看，基本的判断是强大的需求在相当长的时间内不可能发生逆转。

中国房地产业市场化进程不过十多年时间，市场化发展之前数十年积累的需求和市场化发展十数年产生的新的需求，现在远远没到饱和的程度，再加上市场化十多年来政府在保障性住房供给上的不到位所导致的结构性的供给矛盾，短时间内根本不可能得到改善，因此在一定的时间段内来看，只要所有的需求都在一个市场化的锅里抢饭吃，房价就会持续上涨，而房价持续上涨又将给投资性的需求以正强化，而进一步激发他们的投资热情。在这样的环境下房价要大幅下跌，是难上加难。

认为物业税推出会抑制房价者的理由无非是，物业税的推出增加了房屋持有成本和降低开发商的开发成本，按照他们想当然的推测，如此一来，供求关系将发生变化，炒房和投资者的持有需求被抑制，加上产品供给的价格下降，那么理所当然的结果当然是房价下降。

那么，我们就顺着这两个想当然的理由来分析一下看实际情形是否真的会如此演变？

首先，物业税的本质实际上是一种税制改革，即把开发和交易环节的税费转移到持有环节，其中标志是否成功的关键点在于不增加老百姓税费支出，而总的税费标准并没有发生变化。在这样的情形下，对需求产生的是双重刺激，即对中小型投资者的需求的确会有一定的抑制作用，但对刚性需求却会有刺激和释放的作用，因此总的需求并不会因此而发生大的变化。

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