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第14部分（第2页）

为什么说物业税可能只会对中小型投资者的需求有一定的抑制作用呢？原因在于，在可以预见的物业税征收方式中，对于持有多套房屋、大面积房屋、高价值房屋者征收的税费比例应该递增，相反则应该递减。但问题是，实力强的购房投资者的目的，除了保值外更重要的是增值，在投资渠道有限的中国，光是物业自身的升值收益已经让投资者感到无比满足，只要这个趋势不发生改变，这些人根本不会在乎增加的这些持有成本。

对高端的自用客户——消费豪宅的人而言更是如此。豪宅和一切奢侈品的消费心理就在于不买最好的只买最贵的，越是别人消费不起越是能吸引这个阶层的人进入，因此，他们对增加的持有成本的反应只会更加迟钝和麻木。

其次，生产成本下降并不必然意味着产品价格的下降，关键在于供求关系。在过去房产牛市期间，几倍利润的楼盘比比皆是就是最好的说明，只要需求强劲，价格就不会下降。相反，物业税的推出成为高房价的推手也未可知。

最后，认为推出物业税能降低房价者的另一个判断前提是，物业税的推出和改革取得圆满成功，达到市场预期的目标，但这也恰恰是值得担忧之所在。且不说要顺利推出和成功实施物业税需要做的千头万绪的配合和准备，单就这其中涉及的方方面面的利益再分配问题的处理，就让人有充分怀疑的理由。远的不说，就说近期才推出的燃油税改革，目前看来很难说达到了政策所想达到的目标，更别说比燃油税改革复杂得多的物业税了，如果无法达到预期目标而变作变相增加的税收品种，那么物业税就只可能成为房价上涨的推手。

所谓的专家，不只是指在某个行业吃了多少年的饭，更重要的是应该认识这个行业以及这个行业所处的宏观环境，从而得出相对准确的判断。专家们的见识低不要紧，要紧的是专家的身边还汇聚了大量的希望得到切实帮助的购房者，如果那些盼着房价下降再出手的购房者信了这样的忽悠而错失购房时机，那才是罪过。

房产保有税能否打压高房价

2010年4月8日，人们被一则可能征收房产保有税的消息震惊，而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响，当日地产股全线深度下挫。

当日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示：“房管部门虽不是税收征管的主管部门；但如果政策出台；我们会积极配合贯彻落实好。”据了解，目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。而政府征收住房保有税的目的也很清楚，打击投机，控制房价过快上涨。

房产保有税实际上是物业税的变种，两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产，目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费，购买者并不拥有土地所有权，如果针对土地征收税费则存在制度缺陷；两者的相同之处在于，它们都是针对房产保有环节征税，绕开物业税涉及的土地环节，只针对房产环节征收税费，使得政策能够更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意图所在。

税收是政府的行政手段，也是调节房价的方法之一，不过，从以往的经验和实践看，单靠提高税负、增加税种并不能控制房价，反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税恐怕也不会例外。

首先，不论是物业税还是房产保有税，调控房价的根本原理在于提高持有成本、抑制消费，而这并非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。

在我看来，中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因，其一是强大的需求；其二是政府多度的依赖土地财政；其三是宽松的货币政策；其四是保障性住房的供应不足。

目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求，提高保有环节成本，对于前者，压缩的是选择面，并不影响其购买决策；对于后者，降低的是收益率，在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在，即便是按照国外的通行做法，以房产评估价的1％征收房产保有税，和每年两位数增长的房价相比，依然难挡投资者的购买步伐。

如果加大持有环节的税负，或者仅针对大户型和豪宅征税，那么，就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出，去向也可能是流入非高额征收的房源，从而推高该部分房屋的售价，这可能与政策制定的初衷不符。

其次，不论是物业税还是房产保有税，现在推出既不合理，条件也不成熟，如果为推而推，就难免落入做秀的窠臼。

从制度角度来看，如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有，在国家所有的土地上的建筑却归个人所有，如何协调两者之间的关系，是问题的关键所在。

再者，按照我国现行的财税政策，地方政府没有财税立法权，须报国务院，经人大批准后才能实施。这样的话，房产保有税虽然由上海提出，但若实施必然会是全国性的税法，如此一来，其涉及面就非常广泛，比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等。

最重要的是，不论是物业税还是房产保有税，都有可能提高综合税赋，目前，总体上看我国的总税赋是比较高的，本来在内需不足的时候，应该减税以刺激消费，而不是增税。如果能够清理房地产税费，做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负，也不失为选择之一，但要想实现，看来比较困难。

最后，不论是物业税还是房产保有税，就算出台，要想其发挥作用，落到实处，执行到位是关键，从以往相关政策的执行情况看，人们的担忧并非没有根据。

2010年4月8日，针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息，我在微博上写道：“上海拟开征的住房保有税，从方案到论证到上报到批准到试行到实行，路漫漫其修远兮，最终是不是做秀还需观察，目前市场的过度反应不过是因为：①多项政策的累加效应；②进一步严厉调控预期加强；③目前的房价确实处在高位的共识。”

我之所以这么认为，实在是因为消息来得过于突然，又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下，很难不让人产生“应景”和“做秀”的联想。如果仅仅是“做秀”也还罢了，浪费的不过是感情，如果此事当真，政策出台，对其执行情况就不能不令人担忧。

房产租金税的征收无疑是最好的例子，为鼓励个人出租住房，2008年财政部曾规定：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。而上海市的政策更优惠，仅对个人出租住房按5％的税率征收一项综合税。

即便如此，除非是承租者自身的需要，比如由单位代为支付租金，需要提供发票报销的，几乎绝大多数房屋出租者是不会主动纳税的，而相关部门对此也几乎是不闻不问。由此，我们就有充分的理由质疑，如果相对简单的租赁税征收数十年至今执行情况只是差强人意，又怎确保其他税种的执行效果呢？

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深度思考：高房价是否会被真正终结

起伏波动将是未来几年房地产市场的主要特征

要说政府对高房价的调控，2004年前后算是最为猛烈的，上海高官还为此丢了乌纱帽，结果怎样就不需赘言了。就从2004年算起，到2008年的楼市调整，政府出台一系列刺激政策，2009年行情反转，房价创出新高。进入2010年，无论从舆论到政策，针对高房价的调控又轰轰烈烈地拉开了序幕。

不过，我们要问的是，短短数年间，针对房地产业的调控一浪高过一浪，气势也一次比一次猛烈，为何不见房价下降，反而越调越高呢？2009年，全国住宅销售均价达4600元平方米，比2008年均价上涨了1000元平方米，更是成为住房制度改革以来涨幅最高的一年。

其实，

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