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第207章 固定投资回报的黑幕（第1页）

公寓产品，任何时候我都称为它为合理而畸形的衍生物，马是马，驴是驴，马跟驴生的是骡子，公寓，就是那骡子，众所周知，骡子是没生育能力的。

一个区域，一个城市要发展，首先肯定是做规划，招商引资，找企业找老板，公司来了，厂房来了，人才来了，住宅就好办了，咔咔咔几栋楼房盖起来了，人就逐渐多起来了，相关的生活教育医疗配套才会跟进，有人才有生意做，商业才能有机会，写字楼和商场，才能起来。一般正常健康的模式是这样。

但，当时的模式不是这样，因为，改革开放了二十年，缺乏的不是住房，是住得好！

住房制度改革后，单位分房，福利分房退出舞台后，最缺乏的是，是住得好！

因此，那几年新房市场十分畅旺，连带着二手市场，那些单位分房、福利房都八仙过海、各显神通，纷纷通过房改来流通上市，毕竟，卖一才能买一，不是某个时代独有的。

因此，什么好卖卖什么，什么好做做什么，哪怕大家都知道，如此同质化得毫无逻辑的产品，粗制滥造又生搬硬套香港模式的产品，如雨后春笋大量落地这个市场都未必会消化接受得了，仍丝毫不在意地照搬，因为，山寨是最快的，因为，大众的思维很长一段时间都接受不了，什么叫作“做难而正确的事”，只知道有钱不赚王八蛋，揣到自己兜里的钱才是钱。

就拿上文说过的云水蓝郡位于的滨水河岸富人区，江边的一排全都是抄港式的户型设计，有些房型多边形战士得完全没道理，有些更是钻石得夺目耀眼（辣眼睛），就连熟练的室内设计师、落地装修师傅都无从下手的那种境地。

但时代的潮流还是滚滚向前，在住宅产品如此火爆，在市区项目做一个火一个，做一个爆一个的时候，市区内已经多点开花，拿地已经变得相当困难，甚至边角料的地块，随便山寨一下产品，只要价格符合市场预期的，都不乏有投资者追捧，受市场追捧，那个年代无论什么地段都鼓吹稀缺性，不可复制等概念，因为，能在市区里面有一容身之所，安插下一支旗，很多人都愿意埋单。

有关部门也不是没看到这个趋势，也不知道不知住宅市场火热，甚至，更加清楚，未来很多住房都是空置，因此除了减少市区宅地的供应，减少宅地的规划批出外，同时，增加商业和文教类、体育医疗类的配套用地供应，引导市场能走的更远更健康。

这里就面临着，市场对于写字楼商铺的需求肯定是窄的，只要一上有居住功能的物业，受众面一下子就扩阔了，那，怎么办呢？

聪明的你一定想到，就是搞大量商业性质的住房不就可以了吗？！

对，所以，公寓就诞生了！

而且，为了扩大购买者的范围，减低购买门槛，公寓的面积一般都设计得很细小，容易上车入手，甚至有些还会花心思，利用商业层高一般需达到5米，别出心裁的加了层楼板，变身为LOFT，当然，这个层板必须通过验收后才能加上去，否则消防和规划验收都不通过。

当还能留在市区，交通通达便捷，面积小总价低，这个不就是对想留在这个城市的人相当友好吗？好到可以忽略它的商水商电物业费高，不能明火煮食（有些产品也是可以走管道明火的，只要有单独封闭厨房，厨房有对外通风口，符合相关规定标准的设计就可以了）；好到可以忽略它使用年限比住宅段商贷比例比住宅高；好到可以忽略它不能落户不带学位。

尽管公寓诞生就是一身缺点，但总价决定一切，尽管其实，单价算下来也不比住宅便宜去到哪里，但市场的潮流就是已经很少会见到有30-40m2的住宅了，因为，谁拿一块地容易啊，又谁会开发一些还是解困房的面积段的产品呢？！

因此，聪明的开发商为了能使自己当初拿地时批准开发的商业面积都能实现销售，权属转移，都纷纷将商业部分设计称为受众面广的公寓，而非写字楼或商铺。然后，都像谈生首创性思维那样，给商业裙楼——这类鸡肋型的商业面积，冠以一个“酒店式经营的概念”，用“酒店客房”包装成公寓产品进行销售，这个概念发展到后期，更是百花齐放，纷纷以具有实体经济、专业市场专门行业虚实结合，什么“服务式公寓”、“产业城”、“教育城”、“早教、月子中心”、“美妆城”、“直播基地”……务必将所有的商业面积，都能冠以某种潮流商业热点，进行所谓的“统一经营”作噱头进行概念包装，辅以将整体商业面积进行分拆产权，最大限度地将所有可售未售产权面积，均能销售出去，收回成本，创造利润，甚至，不惜玩起来数字游戏，这样，就诞生了“带租约出售”。

除了少量的自用自住客外，很多购买公寓产品的都是想通过购买物业，享有投资物业金融属性，都是想通过使用物业的空间属性，经营、出租来产生经济效益，因此，能否租出去，能否租个好价钱，是最为关注的，若开发商能兜底，以固定某一个租金值或某一个投资回报率，进行返租托底，必定大大稳定了购房者的信心，通常，开发商都是以“统一经营”为借口，直接签走业主返租期限内的经营权，然后按所签署的协议进行返还。

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当时市面上所谓的“带租约返租”主要有两种，一种就是真的有租金返还，按返租合同所签的，每月定时定量有租金返还，而另外一种就只是玩了一个数字游戏，返租年限内按签订的固定投资回报率产生的租金值，直接在房价内进行扣减，这样的话只是总价打了折，其实无论是哪一种，钱还是你的钱，羊毛还是从你身上出，区别在于：用你钱每个月返还给你，还是在购买的时候直接一次性扣减给你。

朝三暮四和朝四暮三都是没有区别的。

但，在返租期限内，经营权和产权是通过一纸协议人为地剥离，当然，很多小业主本身并非全部都具有相当的经营能力，就算自己经营，也未必能经营成怎么样，但被小产权、无产权物业盯上后，很多时候都是在返租期内出问题，要么货不对板，要么卷款走路，要么暴雷，后面已被明令叫停。叫停的原因是，这种销售模式太容易诓骗信息不对称的购房者。是否真的有实质经营，经营所得具体是多少，所谓的租金利润分成是否合理，又是如何去界定，是否如实地按协议履行相关的权利义务，这些基本上小业主是很难去查证，而按上述所说，玩了个数字游戏，先将未来的租金值以总房价的方式收走后，再每个月返还，这样一来，开发商就平白无故多出了返租期间的经营权收益，无论能租还是不能租，都是无本生利的好生意。

一鱼两吃，一鸡两味，谈生无论什么时候都是老板的得力助手，绝非浪得虚名的。

而投资回报率呢？也是一个一生黑的概念，因为，很多时候，把它算出来并没有多大的实际意义，只能静态地告诉你，多长时间回本，但商用物业，最重要的价值，不在于它购买的费用回本，而在于你的商业眼光。

有些物业投钱进去前就能回本了，因为，你找到是热门旺区商业场所，要跟你租下这个物业需要给出相当可观的“顶手费”、“进场费”，而且，很少会有空置的时间，退租后两三天就有人上门问，更不用说还会有明晃晃的装修补贴、租金补贴；有些物业是你投资失败，一条商业街一边阴一边阳，你在阳这边、格局都一样，就独独你这间不旺，只能用玄学解析；有些物业你一开始也是不看好的，甚至多多少少觉得自己是交了智商税，但突然这个片区不知道为什么有重大发展，等于中了个彩票；有些物业所在的片区突然产业被抽走，人也逐渐走了，慢慢就衰落了，这些只能说是命了；物业的租金值也不是一成不变的，突然有段时间火爆到连你都解析不了，续租无论你加多少个点，或者租约需一签签五年，每年递增10%，租客都依然非常乐意愿意跟你租，但突然不知道为什么又跑了，于是你减租金也是无人问津，找不到人来租，只能空置，种种这些，除了玄学，就剩下拜拜，希望神灵能保佑长旺。

因此，所谓的投资回报率是8%是什么临界线啊，高于就是优质物业，低于就不值得投资，这个只能说仅供参考，现在看来，投资回报率越高，只能证明，你投资这个物业越早，当初入手的价格，在于没有人会预判得到，这将会是一个具有巨大发展潜力的地方，你眼光独到，再直白一点，你命里该有！

是否具有投资价值，与其问人，不如信自己。

人心所向，命里依归。

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