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39 信赖保护 请对我的信任负责2（第1页）

世和律师事务。

杜蘅与陈清颖在会议室接待了房东阿姨一家人，房东阿姨与先生，儿子儿媳妇。

房东一家人都是本地人，北方人直爽的性子，房东阿姨快人快语，很生气很急切，很焦躁，一脸的暴躁气质。

律师常常面对的是负能量，是在强烈的情绪中的人，是以，杜蘅已经修炼的沉稳如山，不会轻易的被人带着节奏走；陈清颖性格温和平和，她言语缓缓，周全的帮大家倒水，不失时机的关照着众人。

会议室里，有有一束花发散幽香，陈清颖端过来的茶水亦有香味弥漫，尽量冲淡着对面当事人一家人的火气。

再度听房东阿姨一家人七嘴八舌的说了案情经过，案情很简单。在他们一边说的过程中，杜蘅低头也看过了至关重要的房东儿子与购房业主的协议，协议是房产中介提供的标准格式模板，本身也无很大很可争议的地方。

购房定金二十万，虽然这个定金数目不低，但是绝对低于《合同法》最高限额的合同标的的百分之二十，相对于几百万的房子，是完全的正常范围定金；定金罚则的规定，支付定金房违约，定金不退，也没有任何的异议。

“不是我们不买啊，按照之前的安排，我们是可以买的，也买得起的。现在是贷款额度太少，要追加的首付款太多，这是实在没办法了。”

“这合同上写着，我们首付是290万，负担契税等税费，还有中介的服务费……”房东的儿媳妇道。

“也备注着，如果批贷额度不够，你们需要补齐首付款的差额。”

杜蘅指着小括号的字说道。当事人都是习惯说有利于自己一方的话，这无可厚非，但是，的确也是在考验律师的细心与怀疑精神。

“那我们就没办法了吗？”房东阿姨道。“二十万啊，不能就一分钱不给我们吧。这太不公平了，关键的是，这不怪我们啊……”

是的，这是关键。房东并没有违约的恶意，可是，合同法所约束的违约行为，并不必要求是恶意违约。只是，履行不能是因为这样突如其来的意外，这对谁来说都不甘心。

“还有一些机会……今天新出了一条补充解释，有关部门就已经签订购房协议，但是没有网签的房子，比如，如果是第三套住房，买主已经不符合购房条件，这导致实际不能够履行的房产买卖，那么，合同应当终止，业主退还定金与首付款等已收费用。就这条来看，有关部门是将这条政策解释为不可抗力导致合同终止。”

杜蘅拿出一份打印的文件给房东一家人看。

“那我们可以问他们要啊……人家都说了，买不了的退，他就应该推给我们。”房东阿姨急切的说道。

陈清颖将水向阿姨推了推，微微笑着示意她情绪缓一缓。

“这是针对的两回事儿……”

“不都是买房么？怎么就是两回事儿了。”房东阿姨不解。

“这明明就是一回事儿，你不能帮着别人说啊……”房东阿姨的儿媳妇也说道。

杜蘅在心里默念着，逻辑很有用，但是大多数人不懂，律师的工作就是科普，科普，科普……

“您看啊，是这样，这条政策针对的是在政策范围内的合同实际不能够履行，因为政策不允许过户，这样的情况下，是终止履行。而按照住建局的新政，你们已经卖掉了名下房子，名下一套房子都没有，这是符合购房政策的。你们的合同，从政策角度来说，没有任何的履行障碍。你们不能够履行合同，是因为贷款的政策影响，是不能够支付足够的首付款。这是两回事儿……”

“不都还是政策问题么？都是国家机关的政策，为什么有区别？”房东的日子追问。

世界上最神秘的组织之一，是有关部门。然而，这是个笑话。不同部门的不同规定在法律上是有着严格的划分的，区别意义甚大，可是这些当事人就更不懂得了。

眼前明明很清楚的事情，在很难跟当事人去解释清楚的时候，杜蘅不由得有些气馁。

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